Autorisation pour le site de Glamping - Partie I

Imaginez simplement que vous avez acquis un terrain dans un magnifique espace naturel avec accès à des montagnes, des forêts ou une plage. Et avez-vous déjà rêvé de gérer votre propre entreprise de glamping sur ce terrain avec quelques structures de dôme, des cadres en A, de minuscules cabines ou des tentes cloches ? Avez-vous réfléchi à l'apparence de l'entreprise, au montant du loyer, au temps qu'il faudra pour fonctionner et au type de bénéfices et de style de vie que vous pourriez avoir pour gérer l'entreprise ? Mais avez-vous déjà pensé à l'aspect juridique de l'entreprise ? Ou, en d'autres termes, comment rendre tout cela légal avec les permis et le zonage ? Cela doit être l'étape n ° 1 de votre parcours pour posséder une entreprise de glamping.

Dans ce blog, nous entrerons dans les détails du processus de zonage et de permis et de ce qu'il faut pour réussir à acquérir un terrain et le rendre possible.

Nous pensons que nous devrions commencer par le sujet très important - ce que votre inspecteur de zonage recherchera. Il n'y a pas de réponse simple, car toutes les exigences des municipalités et des districts de comté seront un peu différentes. Le zonage n'est pas comme la loi fédérale, qui est la même pour tout le monde. Cela peut varier un peu ou beaucoup d'un endroit à l'autre. Les noms et les définitions peuvent être les mêmes, mais les détails peuvent être différents.

La clé pour comprendre le zonage dans votre comté est de commencer à parler et à comprendre le langage de l'ordonnance de zonage : ce que vous pouvez appeler une location à court terme peut s'appeler un terrain de camping, ce que vous appelez un logement commercial s'appelle un usage commercial, etc. .

Au tout début de la planification de l'activité de glamping, juste après avoir choisi l'emplacement, vous devez clairement comprendre ce que vous allez faire. 

Planifiez votre type de structure : conteneur, cadre en A, yourte, dôme, flux d'air, petite maison ou autre. Ensuite, allez à l'ordonnance de zonage de ce comté ou de cette municipalité et lisez les définitions et les utilisations autorisées pour comprendre comment cela s'appelle que vous allez faire. Vous devez connaître le terme exact pour appeler votre entreprise dans le monde du zonage. Il peut être complètement différent de ce que vous appelez, comme un terrain de camping ou un terrain professionnel.

Ensuite, une fois que vous avez décidé d'un nom, vous voulez en savoir plus sur ses utilisations autorisées. Ça peut être:

(a) De plein droit : vous êtes simplement autorisé à le faire ; ou

(b) Conditionnel : vous devez vous conformer à quelques exigences ; ou

(c) Utilisation spéciale ou conditionnelle : Vous devez demander et obtenir un permis d'utilisation conditionnelle ou spéciale.

Donc, pour réitérer, avant de vous engager ou d'acheter une propriété, découvrez comment l'ordonnance de zonage locale appellera votre entreprise et quelles utilisations sont autorisées pour cet emplacement exact ! Cela peut vous faire économiser beaucoup de temps et d'argent.

Si vous ne complétez pas cette étape, vous pourriez être obligé de modifier votre zonage afin de réaliser votre plan de glamping ou de demander une dérogation. Et ces processus ne sont presque jamais faciles et bon marché.

Mais si vous possédez déjà le terrain ou que vous êtes simplement tombé amoureux d'une propriété particulière et que vous êtes prêt à faire tout ce qu'il faut, vous pouvez toujours le faire fonctionner. Il lui faudra juste plus de temps et plus d'argent pour se conformer à toutes les conditions et permis.

Voici un bon moment pour parler des écarts de permis. Parfois, la situation est déjà trop avancée pour se retourner : le terrain est acheté, les plates-formes des logements sont à moitié construites et l'inspecteur vous remet un avis d'infraction simplement parce que ce type d'utilisation n'est pas autorisé sur la propriété. Vous pouvez essayer d'obtenir ce qu'on appelle un écart pour cette utilisation du sol. Ce ne sera probablement pas facile, car vous devrez peut-être répondre à certaines exigences, être bon marché ou se produire rapidement, mais c'est possible.

Vous pouvez également essayer de qualifier le projet comme quelque chose d'autre qui est autorisé sur ce terrain. Vous devrez peut-être modifier le type de structure ou créer une fondation conforme aux codes du bâtiment locaux. Habituellement, il y a un moyen de contourner cela... C'est un cas où un conseiller foncier peut être très utile (nous en reparlerons bientôt). Cela peut être très coûteux et peut être comparé à l'embauche d'un avocat pour une affaire judiciaire. Les frais de demande, selon l'endroit, peuvent se chiffrer en milliers de dollars et augmenter progressivement avec la difficulté du dossier. La partie technique de la variance peut également être coûteuse.

Mais plus vous êtes prêt à investir du temps pour comprendre les aspects juridiques du processus de réception d'une dérogation ou de qualification pour une autre utilisation, plus vous économiserez d'argent. Tous les processus et actions sont destinés à être réalisés par le grand public. Vous devrez changer et y penser en tant que développeur et entrepreneur. 

Vous devez comprendre :

• qu'il n'y a personne dans le comté qui vous sera assigné et qui résoudra tous vos problèmes ; 
• le glamping est une chose nouvelle, et il n'y a peut-être même pas encore de cadre légal pour ce que vous envisagez de faire sur le terrain ; 
• il peut y avoir plusieurs personnes dans le comté qui regardent votre entreprise sous différents angles de leur département, les informations peuvent être contradictoires ; 
• leur travail est d'être l'autorité et d'administrer le système d'ordonnances, pas de faciliter votre projet. 

Vous devez devenir votre propre avocat à ce stade.

Quelques conseils en cas d'obtention d'un écart ou de qualification pour autre chose :

- Tenir un registre de toutes les communications ; utiliser le courrier électronique au lieu des appels téléphoniques.

- Laissez le greffier du comté être votre premier contact, car il pourra peut-être vous orienter dans la bonne direction.

- Soyez disposé et prêt à mener des recherches et à apprendre les principes fondamentaux du système d'ordonnances avant d'établir votre premier contact ; parler la langue.

N'oubliez pas que les commis peuvent ne pas comprendre toute l'étendue de votre idée d'entreprise ou tout simplement se tromper. Il n'y a aucune responsabilité légale pour eux s'ils vous disent la mauvaise chose. Soyez donc critique et utilisez votre propre jugement lorsque vous prenez conseil auprès de serveurs publics. À ce stade, il s'agit de conseils gratuits et d'un service gratuit qu'ils vous offrent, vous devez donc faire votre propre diligence raisonnable et vérifier avant d'agir sur la base de ces informations.

Enfin, nous aimons dire quelques mots sur les planificateurs professionnels ou les entreprises qui peuvent vous aider à obtenir des réponses et à faire avancer les choses en matière de zonage et de permis. Ils peuvent être appelés conseillers fonciers ou planificateurs. Avez-vous vraiment besoin de les embaucher? La réponse courte est non, vous n'avez pas à embaucher ou à payer pour les services. Tous les processus sont destinés à être effectués par le grand public. Cependant, comme pour les services de comptabilité ou d'avocat, de nombreuses personnes choisissent d'utiliser des planificateurs, en particulier celles qui pensent qu'elles ne sont peut-être pas en mesure de le faire elles-mêmes aussi efficacement ou correctement.

Et plus la région où vous avez votre terrain est éloignée et rurale, plus votre recherche et votre quête de réponses peuvent être compliquées pour déterminer si le terrain est légal pour la location à court terme ou un terrain de camping.

Selon votre situation particulière, vous devez décider d'engager ou non un professionnel pour cela. N'oubliez pas que le zonage est une section de la loi, et bien que la loi semble très noire sur le papier, elle est, comme nous le savons tous, sujette à interprétation ou à regarder les choses sous différents angles.

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(à suivre...)